请问交房法律风险是什么？注意哪些

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• 清风满怀 回答数：107 │ 被采纳：0

  2019-02-18 15:44

  1、项目开发过程中对开发商应尽的提示责任。精心的规划设计和优良的施工质量是顺利交房的前提，在当前的交房形势下，面对如此挑剔的购房业主，精心的规划设计和优良的施工质量虽也不能绝对保证交房的顺利进行，但无疑能大大减少出现纠纷的可能性，相反，一个设计粗糙、质量低劣的楼盘在目前的形势下交房一定会遇到很大的挑战，因此精心的规划设计和优良的施工质量是顺利交房的前提。2、把关房屋销售合同是顺利交房的保证。目前，各地房地产主管部门都有适用于该地区的商品房预售(销售)合同示范文本，名为示范文本，随着网上签约的推行，实际上必须强制使用。因此，您可以合理利用合同补充条款的功能，在补充条款中，相关的细节都要考虑充分。另外，对于如何合理设置合同违约条款，以防止出现小业主因价格下跌要求无理由退房，也是我们在起草合同补充条款中需要重点考虑的问题。3、预留充足交房期限能避免被动。根据笔者的经验，房屋销售时把交付期限设定得宽松一点，并不会影响绝大多数购房人的购房决定，提前交房在操作中也完全可行。但是如果合同签订后延误交房时间，不仅要承担违约责任，还容易形成比较大的纠纷。所以，笔者建议房地产开发企业在设定交房期限时，一定要预留足够的时间，考虑到种种复杂因素，一般建议在正常能完成全部工作的预定时间后面再加至少六个月。4、小区规划报批前考虑完善，批准后尽量避免调整和变更。小区规划景观变更可能是目前引起群体性交房纠纷的最主要原因之一。笔者建议小区规划和景观在报批前一定要考虑完善，一旦批准后尽最大可能不再作任何调整和变动。有的开发企业是出于让小区更美观、档次更高的好意，在设计深化和施工时作一些调整，调整后的方案可能造价更高、效果也更好。但是不是所有的购房业主都没有异议，有的情况是，虽然调整总体上有利于小区，但却给部分居民造成负面影响，有的情况是业主本身想退房，不管调整后是更好还是更差，都以规划变更作为退房的理由。5、发现纠纷苗头及时处理。很多群体性纠纷的起源都是由一些小的投诉引发，由少数积极维权购房人推动的。业主中的这些积极人士在组织群体性维权前，往往都和开发商进行过单独协商。在这样的单独协商中，很多开发商都会担心：如果这几户进行了补偿，消息泄露出去，那整个小区全部业主都要补偿怎么办?基于这样的担心，往往协商不能成功，并最终导致事态扩大。

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• 青丝玫瑰 回答数：88 │ 被采纳：0

  2019-02-18 15:40

  根据笔者处理的大量纠纷的经验，虽然不能排除对个别业主的这种补偿信息扩散出去的可能性，但实际情况来看，大多数案例中，如果操作得当，这些业主合理要求得到满足后，并没有将结果扩散，事态也没有扩大。因此笔者建议，对于可能酿成群体性纠纷的问题，要争取在个别业主投诉的初期阶段，通过积极协商的方式，解决这些积极维权业主的合理要求，这样能降低事态扩大的风险。6、合理安排交房流程。目前管理完善的成熟开发企业都已经制订和建立了较为完善的交房操作流程和规范。为了避免交房现场可能出现的纠纷，笔者建议尚未建立类似规范中小房地产开发企业要借鉴成熟企业在这方面的经验，已有相关规范的企业要注意执行中的落实问题：(1)注意交房通知的规范寄发和邮寄凭据的保管，避免事后无法证明已履行交房义务的情况(2)合理安排交房批次，尽量采用同一楼道安排在不同时间交房的“平行交房”，避免共性问题产生现场群体性纠纷(3)现场交房流程合理安排，收钱、验房和签署文件等工序的细节设计要推敲，并制订应对业主对流程安排疑问和不满的答复预案，纠纷客户应安排资深人员单独处理，避免因个别客户的不满引起其它业主的意见(4)交房前已对房屋和小区自行排查，对业主对房屋质量、设计和小区规划等方面可能提出的问题和投诉制订答复预案，并对全体交房工作人员进行培训7、交房前后关注网络媒体和传统媒体。交房前后电视台和当地报社等传统主流媒体对项目的负面报道也会大大增加项目的交房风险，开发企业也应对此给予足够的重视，提前与相关媒体做好沟通的协调工作，降低新闻媒体负面报道风险，保证交房的顺利进行。

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• 浪女无心 回答数：70 │ 被采纳：0

  2019-02-18 15:36

  1、逾期型交房纠纷。双方约定的交房期限届满，开发商却因为自身的财务风险控制及施工进度控制失控等种种原因没有将符合交付使用条件的房屋交付给买受人的行为。　　如果出现了逾期交付的情形，出卖方可以以书面形式履行及时告知义务。若没有对逾期交房的违约金作出明确约定的，就按同地段同类房屋租金的标准来计算买受人的实际损失。　　2、不符合交付条件型交房纠纷。这类纠纷大都是因为所开发的房产不符合交付条件，而开发商为避免承担逾期交房的违约责任而致。交付条件有两种类型，即法定条件和约定条件两种。　　法定条件是法律法规的强制性规定，如有些地方会出台管理办法，规定商品房的交付不仅要取得商品房交付使用的备案文件，如竣工验收备案表等，还要取得《商品房交付使用通知书》，另外是住宅的可能还要同时取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这几个条件是同时具备，而不是只具备其一即可。　　3、设计变更型纠纷交房纠纷。设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。商品房买卖合同签订后变更规划、设计，将导致变更后的商品房或周围环境不符合当初决定购房时的意愿，实质上是对买受人权益的一种侵害。因此，对于规划设计变更，买受人有知情权。　　但是，并不是所有的规划设计变更都要通知买受人，只有发生规划设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形时，开发商才有义务通知买受人，而且只限定通知受到侵害的买受人。　　4、未尽书面通知义务型交房纠纷。书面通知是一种要式行为，是以邮件或数据电文等可以有形地表现所载内容的送达方式。采取书面的送达方式既有利于督促当事人积极履约，也有利于在发生纠纷时有据可查。　　书面通知的方式有邮寄送达、传真送达及公告送达等。最有效的方式就是用特快专递邮寄的方式向买受人发出《入伙通知书》或《交房通知书》。买受人持上述通知书要求的证件及其他相关资料，在交房期限内到房地产开发企业指定的地点办理交房手续。　　5、质量问题型交房纠纷。商品房质量问题是指开发商交付的商品房及其配套设备、设施或居住环境存在不符合法律规定或合同约定的质量标准而产生的纠纷。

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• 师左宗棠 回答数：99 │ 被采纳：1

  2019-02-18 15:32

  1、临近交房日期前，购房人可提醒出售人做好交房准备　　购房人在已经履行了自己的大部分义务后，在临近交房日期前，可以提醒出售人做好交房准备，如真的遇到出售人提出推迟交房或拒绝交房时，应主动了解具体原因、保留好相关证据（如短信、微信、通话录音），并积极与出售人、经纪机构进行协商，寻求解决办法。如协商不行，也可以考虑诉讼解决。　　2、出售人应移走自有物品，腾空房屋，但不得损坏房屋及附属设施设备除合同约定的作价物品外，对于房屋内的自有物品，出售人应当在交房之前移走、并腾空房屋，以便购房人验收房屋。但腾房时，出售人不得损坏房屋及附属设施设备，尽量保持房屋处于正常状态。　　3、仔细做好物业交割、验收房屋、交接钥匙　　交付房屋时，出售人与购房人应认真做好物业交割，结清水、电、燃气等相关费用，做好相关更名手续（如有线电视、物业服务合同等），仔细查验房屋及设施的状况，并交接门卡、钥匙，避免双方因小事产生不必要的纠纷。必要时，可以让经纪人陪同办理相关事宜。

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• 冷露凝香 回答数：57 │ 被采纳：0

  2019-02-18 15:27

  验收房屋显得尤为必要。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修房责任出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修房。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”可见只有在房屋的主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人可以据此拒绝收房。　　6、先交费后签收的流程交房纠纷。而对于买房人来说，没有看房验房就先交钱，是绝对不合理的，由此就会发生纠纷。而制定先验房后交费的流程，开发商将面对执行难的问题，由此延长办证的时间。因此，为避免此类纠纷的发生，开发商往往会对合同中的相关条款进行修改，把先交钱后收房的交房流程作为房屋交付条件。但是如果已经发生此类纠纷，开发商应尽可能的取得买受人的理解和支持，不可强行实施交付行为。　　7、虚假宣传型交房纠纷。在现实生活中，开发商有时为了引起消费者的购买欲，会把宣传资料制作的非常精美，让消费者新驰神往。而实际建造的项目多多少少都会与广告宣传资料有点出入。因此，大家对于项目的宣传一定要严格把关，防止夸大或不实的宣传而引发相关的纠纷。

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